Locazione di immobile di interesse storico: come fare?

Se è ben noto ai più che la vendita di un immobile “vincolato” (riconosciuto di interesse storico-artistico dalla Soprintendenza) comporti alcuni passaggi peculiari, non sempre è chiaro cosa comporti la locazione di un immobile del genere, sia a livello contrattuale che agevolativo che, infine, di obblighi comunicativi.

 Per quanto riguarda il tipo di contratto da utilizzare abbiamo chiare indicazioni dalla legge 431/98 (art. 1 comma 2):

Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:

a)ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge (contratti tipo).

Questo vuol dire che per la locazione di un immobile “vincolato” si possono scegliere due strade:

1) utilizzare un contratto tipo, dunque un 3+2, un contratto per studenti universitari o transitorio. Qualora si opti per questa soluzione, tale contratto sarà soggetto alle regole per esso previste e (salvo che nel caso di contratto transitorio) si potrà anche accedere alla cedolare al 10% (qualora l’immobile si trovi in zona “ad alta densità abitativa”);

2) utilizzare un contratto “completamente libero”, sarà soggetto esclusivamente all’applicazione delle norme del codice civile sulle locazioni.

In tal caso l’autonomia sarà decisamente maggiore: il codice civile, infatti, non impone vincoli particolari, ad eccezione del limite massimo di durata, stabilito in 30 anni. Proprietario e inquilino che stipulano un contratto di questo genere, dunque, hanno facoltà di stabilire liberamente tutte le condizioni della locazione, dalla durata (entro i 30 anni), al rinnovo, ai termini di disdetta, al canone di locazione, alle modalità di aggiornamento annuale del canone, e così via. In questa ipotesi, qualora il locatore opti per la cedolare secca, si applicherebbe l’aliquota del 21%, mentre decisamente maggiori sarebbero le agevolazioni in caso di regime tradizionale IRPEF.

È prevista una particolare agevolazione IRPEF per i proprietari di immobili vincolati che decidono di concederli in locazione. In sostanza, il locatore pagherà le tasse solo sul 65% del canone percepito.

Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione (ciò che avviene in caso di locazione) di beni culturali sono denunciati al Ministero (più precisamente al Sopraintendente per i beni architettonici del luogo ove si trova l’immobile).

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