L’inquilino non paga le spese condominiali: come procedere?

La “questione morosità” è ormai una problematica discussa e il fulcro di una trattativa per chi si occupa di affitti. Il proprietario teme sempre che l’inquilino non paghi il canone di affitto, quanto gli oneri accessori. Per questo le garanzie del pacchetto AffittoSicuro includono anche i casi di mancato pagamento del condominio.

Quindi la migliore tutela è sottoscrivere una garanzia ed essere informati. Ecco dettagliatamente come procedere nel caso di morosità di un inquilino nei confronti del condomino.

Il codice del condominio è un insieme di normative composte da alcuni articoli del codice civile e alcune modifiche, integrazioni e riforme intervenute via via negli anni.


In particolare, la riforma entrata in vigore nel 2013 (L. 220/2012) ha innovato la disciplina in materia, anche per quanto riguarda i casi, sempre frequenti, di
morosità di un condominio. Difatti, la nuova normativa appena menzionata ha previsto un obbligo in capo all’amministratore il quale, passati 6 mesi dal rendiconto che attesta il debito, deve richiedere il decreto ingiuntivo, attivando dunque la via giudiziale al fine di ottenere la riscossione forzosa delle somme dovute.

All’interno del complesso di norme del codice civile che abbiamo appena definito “codice del condominio”, troviamo due articoli di estrema rilevanza per il tema che discutiamo nel presente contributo:
l’art. 63 disp. att. c.c., che legittima l’amministratore ad ottenere un
decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi.

Art. 1129 c.c., così come modificato dalla riforma del 2012, che obbliga l’amministratore ad agire in giudizio per la riscossione delle somme dovute dai condomini morosi (salva dispensa assembleare).

Che cos’è in generale un decreto ingiuntivo?

Il decreto è il provvedimento che il giudice emana al termine di un procedimento cosiddetto “monitorio”, un istituto che afferisce alla categoria dei procedimenti sommari. Si tratta di procedimenti rapidi, agili, che non seguono il rito di cognizione ordinaria derogando, in particolare, al principio del contraddittorio: infatti, il decreto ingiuntivo viene emesso senza il contraddittorio delle parti. E’ ovvio che, tuttavia, la legge prevede delle condizioni particolari perchè tale procedimento possa essere ammissibile: è infatti richiesta una prova documentale scritta dell’esistenza del credito che, in virtù dell’art. 633 del codice di procedura civile, deve essere:


certo
, in questo caso, è certo perché risulta dall’approvazione assembleare dello stato di ripartizione


liquido
, quindi determinato nell’ammontare;

esigibile, in quanto maturato a seguito della morosità.

Un ulteriore prerequisito, non obbligatorio, è quello della messa in mora: l’intimazione di pagamento che l’amministratore può (e non deve necessariamente, per quanto consigliabile) inviare, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, al condomino moroso.

Su questo ultimo punto occorre fare una precisazione: l’ingiunzione di pagamento (così come l’eventuale intimazione) vanno dirette al proprietario dell’appartamento. rispettando inoltre il principio dell’apparenza, sancito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che ha affermato che viene chiamato in giudizio per morosità il vero proprietario dell’immobile “e non anche chi possa apparire tale”, come chi effettuava in precedenza i pagamenti (es. marito o figli o genitori).

Infine, va controllata la competenza del giudice a cui adire: in base al valore del credito, il decreto ingiuntivo va richiesto al Giudice di Pace, oppure al Tribunale in composizione monocratica territorialmente competente.

La prova scritta che concede all’amministratore di agire per il decreto ingiuntivo e che rende ammissibile l’attivazione di detto procedimento è lo stato di ripartizione delle spese, approvato dall’assemblea di condominio e che attesta una morosità sussistente da 6 mesi.

Sostanzialmente la nuova normativa del 2013 ha eliminato la doppia autorizzazione assembleare, legittimando (anzi, obbligando) l’amministratore ad agire direttamente, trascorsi i 6 mesi, senza avere ulteriore approvazione in assemblea.


Nello stato di riparto dovrà risultare l’approvazione del bilancio ordinario e le eventuali spese per lavori straordinari. Per garantire il buon esito del giudizio, è preferibile che vengano prodotti altri documenti attestanti l’esistenza certa della morosità e la condotta adeguata dell’amministratore. Si pensa ad esempio l’avviso di convocazione dell’assemblea, compresa la prova che lo stesso sia pervenuto al condomino moroso; il verbale di assemblea che delibera l’approvazione del bilancio e delle spese straordinarie e infine, eventuali diffide di messa in mora.

Quali le conseguenze per l’inquilino moroso?

Al termine del procedimento sommario di ingiunzione, il giudice emana un decreto che, come abbiamo detto è immediatamente esecutivo: ciò significa che è esecutivo a prescindere dall’eventuale opposizione del condomino, a meno che questi non richieda e ottenga la revoca dell’esecuzione durante il procedimento instauratosi per via dell’opposizione al decreto. Giova in questa sede ricordare che il giudizio di opposizione attiva un procedimento ordinario a cognizione piena (non più sommario, quindi), nel quale viene ripristinato il contraddittorio delle parti, assente nella fase precedente.


L’ingiunzione emessa dal giudice va notificata al condomino moroso nel termine perentorio di 60 giorni. Il debitore avrà poi 40 giorni per opporsi, mentre, come abbiamo detto, dovrà subito provvedere al pagamento della somma ingiunta, in quanto il decreto è comunque provvisoriamente e immediatamente esecutivo.

Cosa succede se il condomino non paga, contravvenendo all’espresso ordine del giudice?

In forza del decreto, si potrà agire coattivamente:


1. innanzitutto si dovrà intimare al pagamento con l
atto di precetto, un atto che avverte il debitore che se non adempie nel termine di (minimo) 10 giorni, si procederà all’esecuzione forzata.
2. Se neanche a seguito del precetto il condomino versa la somma dovuta,
l’ufficiale giudiziario interviene effettuando il pignoramento dei beni mobili e immobili del patrimonio del debitore.
3. I beni pignorati verranno poi venduti all’asta e il ricavato verrà consegnato ai creditori, in base al credito vantato.

Inoltre, l’art. 63 che abbiamo più volte avuto occasione di citare, specificatamente al comma 3, permette all’amministratore di impedire al condomino di fruire dei servizi comuni separati quali, ad esempio, il collegamento all’antenna televisiva, il parcheggio. A tal proposito, vi è una parte di giurisprudenza (contraddetta tuttavia da altre pronunce), che protende ad estendere la sospensione di detti servizi comuni anche a luce, riscaldamento, acqua, nonostante siano beni essenziali e costituzionalmente protetti.

Fonti normative
– Codice del condominio (artt. da 1117 a 1138, 2659, 155-156, 61-74)
– Art. 633 Codice procedura civile e seguenti
– Cassazione Civile , sez. II, sent. n. 9181/2013 9181
– Cassazione Civile, S.U., sent. n. 5035/2002
– Art. 480 cpc

1. E’ per questo motivo che il provvedimento emesso è un decreto e non una sentenza.
2. Si tratta di un procedimento attivabile solo per crediti di somme liquide di denaro o di cose fungibili (in questo ultimo caso si parlerà di decreto di ingiunzione di consegna).
3. Lo ha confermato la Cassazione in una sentenza del 2013, precisata a margine tra le fonti normative.
4. Vedi art. 1219 c.c.
5. Così Cassazione Civile, S.U., sent. n. 5035/2002

6. La Cassazione nella sent. n. 24299/2008 ha stabilito che non importa che si tratti di uno stato di ripartizione preventivo o consuntivo

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