Come stipulare un perfetto contratto commerciale!

Sono tante le attività che vengono avviate in locali presi in affitto. Tra la scelta della location, l’arredamento, le autorizzazioni, gli investimenti.. pensare anche al contratto di affitto risulta particolarmente impegnativo.

Durata, disdetta, indennità: questi forse gli aspetti più conosciuti di un contratto ad uso diverso dall’abitativo. Ma anche l’aggiornamento Istat, il deposito, gli articoli più importanti a cui prestare la massima attenzione.

Chiariamo i probabili punti più dubbosi:

1. Destinazione d’uso:

è importante che il contratto d’affitto per un negozio, ad esempio, venga stipulato all’interno di un immobile che ha come categoria catastale C/1 e che nel contratto venga riportato l’utilizzo dello spazio proprio per uso di negozio.

Stessa cosa per immobili destinati a palestra, bar, ecc.. Quindi la prima regola è verificare che la destinazione d’uso catastale sia compatibile con l’utilizzo che l’inquilino deve fare dell’immobile e, se così non fosse, informarsi presso un tecnico della possibilità di un cambio di destinazione d’uso.

2. Tipologia e durata del contratto:

nei contratti ad uso diverso dall’abitativo la scelta sulla tipologia di contratto è alquanto limitata, si parla di un contratto, a canone libero, ma con durata di 6 anni + 6 per le attività commerciali e di 9 + 9 per quelle alberghiere. Come detto negli articoli sui temporary shop, è possibile prevedere anche un contratto transitorio ad uso diverso dall’abitativo, ma possiamo considerare come solito e regolare, per un’attività che va a costituirsi, stipulare un classico 6 + 6.

3. Disdetta:

la facoltà di lasciare l’immobile a favore dell’inquilino viene riconosciuta, come nel caso dell’abitativo, in qualsiasi momento per gravi ed oggettivi motivi legati all’andamento della propria attività, con un periodo di preavviso che, salvo diverso accordo espressamente riportato nel contratto, è di 6 mesi. La disdetta, a favore del proprietario, invece, è riconosciuta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali.

Alla scadenza, quindi dei primi sei anni, solo per uno dei motivi previsti dalla legge (utilizzo personale, ristrutturazione – da sapere che la vendita non è motivo di disdetta); con un preavviso che minimo di 12 mesi. Non è possibile derogare a questo preavviso e quindi se anche il proprietario indicasse un preavviso più breve l’inquilino potrebbe pretendere i 12 mesi di preavviso e non ritenere valida una disdetta inviata con un preavviso più breve.

4. Aggiornamento Istat:

questa è una clausola a cui stare molto attenti, soprattutto per chi ha maggior dimestichezza con i contratti abitativi. Infatti, per i contratti ad uso diverso dall’abitativo non è possibile prevedere l’applicazione della cedolare secca e quindi è sempre possibile prevedere l’aggiornamento del canone di affitto. Ma solo nella misura massima del 75% dell’indice Istat, che può arrivare al 100% nel caso di contratti che prevedono una durata superiore a quella minima, ovvero a partire da 7 anni + 6.

5. Il deposito cauzionale:

anche in questo caso essendo nell’ambito della vecchia legge sull’equo canone, la legge 392 del 78, ci sono vincoli più stringenti rispetto a alla normativa attuale sulle locazioni abitative. Quindi il deposito non può essere superiore alle tre mensilità del canone e soprattutto è, sempre e comunque, produttivo di interessi legali.

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