Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario:

Il contratto d’affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c’è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent’anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l’inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario.

Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell’abitazione che ormai sente come propria?

Riportiamo un esempio pratico:

Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d’uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un’ipotetica usucapione sull’immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione.Marzia

il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l’assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d’affitto, seppure minimo.

Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l’utilizzo dell’immobile da oltre vent’anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene.

Il fatto è che se c’è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l’affitto e l’usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l’usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent’anni consecutivi, chi utilizza l’immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l’esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.

Quindi se avete pagato regolarmente un canone d’affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l’immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell’immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell’immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.

La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l’immobile fosse stato concesso in comodato d’uso, anche se gratuito.

Per saperne di più:

Codice Civile Articolo 1158

Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

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